Historia urbana de la ciudad rioplatense
La forma de estas ciudades se explica por una cuadrícula, una epidemia, un tranvía y una ley de propiedad horizontal.
El damero y sus consecuencias
Las ciudades del Río de la Plata se trazaron sobre una cuadrícula regular de manzanas cuadradas alrededor de una plaza. Esa decisión, tomada por razones administrativas hace siglos, sigue gobernando la vida cotidiana: define el tamaño de los lotes, la cantidad de esquinas, la facilidad para orientarse y la posibilidad de subdividir sin planificación adicional.
El damero tiene una virtud enorme, que es su capacidad de crecer indefinidamente sin decisiones nuevas, y un defecto conocido: es indiferente a la topografía y a los cursos de agua. Muchos problemas de anegamiento actuales son la factura tardía de calles trazadas sobre arroyos entubados.
El puerto, la inmigración y el conventillo
El crecimiento del siglo XIX fue portuario y migratorio. La población llegó más rápido que la vivienda, y la respuesta espontánea fue el conventillo: casas grandes subdivididas en habitaciones alrededor de un patio, con servicios compartidos y una densidad muy alta.
El conventillo dejó dos herencias. Una física, en el parque de casas antiguas de los barrios del sur, muchas de las cuales todavía conservan su estructura de patios en fila. Otra normativa: buena parte de la regulación sanitaria y edilicia posterior se escribió pensando en ese modelo y en cómo evitarlo.
1871 y el giro hacia el norte
La epidemia de fiebre amarilla de 1871 castigó especialmente a los barrios del sur y precipitó el traslado de las familias acomodadas hacia el norte y el oeste. Ese desplazamiento no fue temporal: reorganizó de manera duradera el mapa social de la ciudad, dejando al sur un perfil popular e industrial y al norte una concentración de inversión, servicios y valor del suelo que persiste.
Es el ejemplo más claro de una idea que aparece una y otra vez en la historia urbana: un episodio corto puede fijar una geografía que dura siglo y medio, porque cada decisión posterior se toma sobre la anterior.
Tranvía, subterráneo y el barrio de lote propio
Entre fines del siglo XIX y mediados del XX, el transporte eléctrico volvió habitables zonas que antes estaban demasiado lejos. El tranvía primero y el subterráneo después extendieron la ciudad a lo largo de sus recorridos, y el loteo popular con pago en cuotas permitió que un sector amplio de trabajadores accediera a un terreno propio y construyera de a poco.
De ahí viene una parte importante del tejido actual: casas bajas construidas por etapas, con ampliaciones sucesivas, en barrios organizados alrededor de una estación o de una avenida de tranvía que ya no existe pero cuyo trazado sigue ordenando el comercio.
La propiedad horizontal
El régimen de propiedad horizontal, incorporado a mediados del siglo XX, permitió vender por separado las unidades de un mismo edificio. Es difícil exagerar su efecto: hizo posible el departamento como forma dominante de acceso a la vivienda urbana y transformó el negocio de la construcción, que pasó a poder financiarse vendiendo unidades antes de terminarlas.
El paisaje de avenidas con edificios en altura, la desaparición de muchas casas con jardín en zonas centrales y la aparición del consorcio como institución cotidiana son consecuencias directas de esa decisión legal.
Vaciamiento y reciclaje
Las últimas décadas del siglo XX trajeron el cierre de industrias urbanas y el vaciamiento de sectores enteros: galpones, talleres, depósitos, playas ferroviarias. Durante un tiempo esas zonas fueron el hueco de la ciudad; después se convirtieron en su oportunidad más disputada.
El reciclaje de esos edificios produjo algunos de los cambios de carácter más rápidos que estas ciudades hayan visto, y también las discusiones más ásperas sobre quién puede seguir viviendo en un barrio después de que su suelo se revaloriza. Es la misma pregunta de 1871, formulada con otro vocabulario.