La mecánica de comprar una vivienda, paso por paso

Antes de mirar nada, el presupuesto completo

El error más frecuente de quien compra por primera vez es armar el presupuesto con el precio de la propiedad y nada más. La operación tiene costos adicionales que se pagan casi todos en el mismo momento: honorarios del escribano, impuesto de sellos donde corresponda, certificados, gastos de inscripción, comisiones si intervino un intermediario y, después, la mudanza y las reparaciones inmediatas.

Ese conjunto no es marginal. Quien planifica su compra usando el total de su ahorro para el precio se encuentra, semanas más tarde, teniendo que resolver la diferencia con urgencia y en malas condiciones.

La reserva y la oferta

La primera formalización suele ser una reserva: una suma acotada que se entrega para que la propiedad se retire de la oferta mientras se definen las condiciones. Lo importante de una reserva no es el monto sino qué dice el papel: si el dinero se imputa al precio, en qué plazo debe aceptarse, qué pasa si el vendedor no acepta y qué pasa si quien reserva se arrepiente.

Una reserva mal redactada es una fuente clásica de conflicto, porque las dos partes creen haber acordado cosas distintas sobre lo mismo. Conviene leer ese documento con la misma atención que el contrato final, aunque sea mucho más corto.

El boleto de compraventa

En muchas operaciones existe un paso intermedio entre la reserva y la escritura: un contrato privado, habitualmente llamado boleto de compraventa, donde las partes acuerdan precio, forma de pago, plazo, estado de entrega y las consecuencias del incumplimiento. Suele acompañarse de una entrega de dinero significativa.

El boleto se usa cuando algo todavía no está listo: falta un certificado, hay una sucesión en trámite, el comprador espera la aprobación de un crédito o el vendedor necesita tiempo para desocupar. Es un instrumento útil, pero implica un compromiso serio: quien firma un boleto ya no está explorando.

Dos cláusulas merecen atención especial. La primera es el plazo, porque un plazo sin fecha cierta es una invitación a la demora. La segunda es qué ocurre si la operación se cae por causas ajenas a las partes, por ejemplo si aparece una restricción registral que nadie conocía.

La escritura

La transferencia de una vivienda se perfecciona por escritura pública. En ese acto, el escribano verifica la identidad y la capacidad de las partes, comprueba los certificados vigentes, redacta el instrumento y las partes firman; el saldo del precio se paga en ese momento.

El escribano no es un asesor de una de las partes: es el funcionario que da fe del acto y responde por su regularidad. Su trabajo previo, silencioso, es el que evita la mayoría de los problemas: pedir los certificados de dominio e inhibiciones, verificar deudas, confirmar que quien vende puede vender y que lo que se vende es lo que se describe.

Posesión y registro

Firmar no siempre es entrar. La entrega de la posesión puede coincidir con la escritura o pactarse para una fecha posterior; lo que se pacte debe estar escrito, con estado de entrega y consecuencias por demora. Recibir una vivienda ocupada por el vendedor sin fecha de salida acordada es el peor final posible de una compra prolija.

Después de la escritura queda la inscripción registral, que hace oponible la titularidad frente a terceros. Es un trámite que el escribano suele encaminar, pero conviene confirmar que se completó y guardar el testimonio, porque será el primer papel que pida cualquiera el día que se venda.

Qué mirar en una visita

Una visita sirve para ver lo que ninguna fotografía muestra: por dónde entra el sol a esa hora, cuánto ruido hay, cómo huele el palier, en qué estado están las partes comunes y qué está haciendo el edificio con su dinero. Los rastros de humedad en un cielorraso, un tablero eléctrico improvisado o una junta de dilatación abierta valen más que cualquier descripción.

También conviene mirar hacia afuera. La cuadra a la mañana temprano y la cuadra un viernes a la noche pueden ser dos lugares distintos, y esa diferencia es parte de lo que se está comprando.