Alquilar o comprar: una comparación de costos y de restricciones

El costo de comprar no es la cuota

La comparación honesta no enfrenta el alquiler contra la cuota del préstamo. Del lado de comprar hay que sumar los intereses, los impuestos, el seguro, las expensas, el mantenimiento y el costo de oportunidad del dinero inmovilizado en el anticipo. Del lado de alquilar hay que sumar el alquiler, las expensas que correspondan al inquilino y los gastos de mudanza repetidos.

Cuando la cuenta se hace así, el resultado deja de ser evidente y empieza a depender de la relación entre el alquiler y el precio de compra en esa zona concreta, que es un dato que varía mucho de un lugar a otro y de un momento a otro.

El horizonte es el factor decisivo

Comprar tiene un costo de entrada y de salida elevado: escritura, impuestos, honorarios, tiempo. Ese costo se reparte entre los años que se vive en la vivienda. En un horizonte corto, cada año carga con una porción grande y comprar rara vez conviene aunque el mercado suba. En un horizonte largo, ese costo se diluye.

Por eso la pregunta útil no es si conviene comprar, sino cuántos años se piensa quedar. Quien no puede responder eso con cierta convicción está, en los hechos, comprando una opción cara.

Lo que se compra además del techo

Comprar da estabilidad: nadie decide por uno cuándo hay que mudarse, y el costo de la vivienda queda razonablemente fijado hacia adelante. En mercados de alquiler tensos, esa previsibilidad tiene un valor que ninguna planilla captura por completo.

También impone una concentración de riesgo poco habitual: buena parte del patrimonio de un hogar queda invertida en un único activo, ilíquido y ligado a un solo barrio. Es una decisión perfectamente razonable, pero conviene tomarla sabiendo que es también una decisión financiera.

Lo que se gana al alquilar

Alquilar compra movilidad y la posibilidad de equivocarse barato. Permite probar un barrio antes de atarse a él, cambiar de tamaño cuando cambia la familia y responder a una oportunidad laboral en otra ciudad sin una operación inmobiliaria de por medio.

También traslada al propietario el riesgo de las reparaciones estructurales y la exposición a la caída del precio. A cambio, no acumula ningún derecho sobre la vivienda y queda expuesto a lo que ocurra con los alquileres en el futuro.

Una comparación mal planteada

La frase de que alquilar es tirar el dinero confunde gasto con pérdida. El alquiler compra un servicio que efectivamente se consume, igual que los intereses de un préstamo, que tampoco quedan en el patrimonio de nadie que los paga.

La versión opuesta, que comprar es siempre un mal negocio comparado con invertir la diferencia, supone que esa diferencia se invierte con disciplina durante décadas, cosa que en la práctica ocurre pocas veces. Ninguna de las dos consignas resuelve un caso concreto, que depende del horizonte, de los precios locales y de la estabilidad del ingreso.